最高人民法院
關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋舊小
（2003年3月24日最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通(tōng)過，根據2020年12月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1823次會(huì)議通(tōng)過的《最高人民法院關于修改〈唱鄉最高人民法院關于在民事審判工(gōng)作中适用《中華人民共和窗場國工(gōng)會(huì)法》若幹問題的解釋〉等二十七件民要我事類司法解釋的決定》修正）
為(wèi)正确、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民什可共和國民法典》《中華人民共和國城市房地産管理法》等相關法律，結務公合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地産開(kāi風呢)發企業（以下統稱為(wèi)出賣人）将尚未建成人愛或者已竣工(gōng)的房屋向社會(huì)銷售并轉移房屋所有權于買受人，學跳買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得(de)商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當化綠認定無效，但是在起訴前取得(de)商品房去我預售許可證明的，可以認定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資(zī)料為(wè土章i)要約邀請，但是出賣人就商品房開(kāi)個短發規劃範圍内的房屋及相關設施所作的說(shuō)明和允諾樂村具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大(d工多à)影響的，構成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房時友買賣合同，亦應當為(wèi)合同内容，當事人違反的，應當承擔學飛違約責任。
第四條出賣人通(tōng)過認購、訂購、預訂等方式向買機還受人收受定金(jīn)作為(wèi)訂立商品房買賣合同擔保的，如(章算rú)果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按長樹照法律關于定金(jīn)的規定處理；因不(bù)可歸責笑事于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立匠哥的，出賣人應當将定金(jīn)返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定會生的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定日報為(wèi)商品房買賣合同。
第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為文明(wèi)由，請求确認合同無效的，不(bù)予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為(wèi)都來商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除妹但外。
第七條買受人以出賣人與第三人惡意串通(tōng)，另行訂立商品中能房買賣合同并将房屋交付使用，導緻其無法取得(de)房屋為(事問wèi)由，請求确認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，生請應予支持。
第八條對房屋的轉移占有，視為(wèi)房屋的交付使用，但當事人另有約城事定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承地媽擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通(tōng)知，畫厭無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書區著面交房通(tōng)知确定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者農說當事人另有約定的除外。
第九條因房屋主體結構質量不(bù)合格不(bù)能交付使用，姐國或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗确屬不(bù)街關合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持舊厭。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期内，出賣人應雜爸當承擔修複責任；出賣人拒絕修複或者在合理期限内拖延修城件複的，買受人可以自行或者委托他(tā)人修複。修複費用及修複期間造少腦成的其他(tā)損失由出賣人承擔。
第十一條根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延街時交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月空去的合理期限内仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事到吃人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期長做限為(wèi)三個月。對方當事人沒有催告的，解業聽除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年内行使。逾期不(bù哥刀)行使的，解除權消滅。
第十二條當事人以約定的違約金(jīn)過高為(wèi)由請求減少的，應當鐵村以違約金(jīn)超過造成的損失30％為(wèi)标準适當減少；當事人以約定的違約金(jīn)低(dī)船哥于造成的損失為(wèi)由請求增加的，應當以違約造成的損失确定違約議友金(jīn)數額。
第十三條商品房買賣合同沒有約定違約金(jīn)數額或者損失賠償額計算方法，購跳違約金(jīn)數額或者損失賠償額可以參照以下标準确定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人分司民銀行規定的金(jīn)融機構計收逾期貸款利息的标準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關什女主管部門公布或者有資(zī)格的房地産評爸信估機構評定的同地段同類房屋租金(jīn)标準确定。
第十四條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能樂了取得(de)不(bù)動産權屬證書的，除當事在拍人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理不(bù)動産登記的期限；謝新
（二）商品房買賣合同的标的物為(wèi)尚未建成房屋的，自房屋交付使匠又用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的标的物為(wèi)已竣工(gōng)房屋的，自合同數木訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金(jīn)或者損失數額難以确定的，可以按照已付購房員匠款總額，參照中國人民銀行規定的金(jīn)融機請錯構計收逾期貸款利息的标準計算。
第十五條商品房買賣合同約定或者《城市房地産開(kāi)發經營管理媽一條例》第三十二條規定的辦理不(bù)動産登記的期限屆滿後了嗎超過一年，由于出賣人的原因，導緻買受人無法辦理不(bù)動産用老登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。如都
第十六條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人将其開(kāi)發建設的房屋交有姐由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照車農合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第十七條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失間區的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第十八條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通(tōng)知那呢包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明确約定的，按照約定子女的内容确定各方的訴訟地位。
第十九條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂訊妹立商品房擔保貸款合同并導緻商品房買賣合同不(bù)能繼續履行的，對火身方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不(b黃河ù)可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款兵也合同并導緻商品房買賣合同不(bù)能繼續履行的，當事人可以請求解除合同都吧，出賣人應當将收受的購房款本金(jīn)門南及其利息或者定金(jīn)返還買受人。
第二十條因商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除，緻使商品房擔保貸款合同的目的工電無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十一條以擔保貸款為(wèi)付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求技中确認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如(rú)果擔保權人技謝作為(wèi)有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合店笑并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合唱議同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛我在合并審理。
商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合窗身同也被解除的，出賣人應當将收受的購房貸款和購房款的本金(j我我īn)及利息分别返還擔保權人和買受人。
第二十二條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權商嗎人辦理不(bù)動産抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項她聽下買受人合同權利的，應當通(tōng)知出賣人參加訴訟；擔保權人同時(shí)跳費起訴出賣人時(shí)，如(rú)果出賣人為(wèi)商品房擔保貸有黃款合同提供保證的，應當列為(wèi)共同被告長著。
第二十三條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是輛話已經取得(de)不(bù)動産權屬證書并的裡與擔保權人辦理了不(bù)動産抵押登記手續，抵押身志權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不動男(bù)應當追加出賣人為(wèi)當事人，但出賣人公書提供保證的除外。
第二十四條本解釋自2003年６月１日起施行。
《中華人民共和國城市房地産管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本亮大解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，适用本解釋街司。
《中華人民共和國城市房地産管理法》施行後訂立身妹的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終低玩審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不(b不機ù)适用本解釋。
《中華人民共和國城市房地産管理法》施行前發生的商品房買賣行樂放為(wèi)，适用當時(shí)的法律、法規和《最高科微人民法院關于審理房地産管理法施行前房地産開(kāi)發經營案件若幹問題的解答友風(dá)》。