2、個别在售項目中(zhōng)配有少量12F左右1T2戶産品或8F左右的1T2戶産品，
售價比17F及更高物(wù)業産品的價格高出300元/㎡左右，客戶接受度較高。
3、少部分(fēn)項目存在23F—26F的高層物(wù)業，以2T4戶爲主，
售價上明顯要比同樓盤其他物(wù)業便宜很多，同時在銷售速度上存在滞銷現象。
高層物(wù)業雖然可以提高容積率，土地樓面價可以比同地塊其他物(wù)業樓面價便宜200元左右，
但是從銷售價格和銷售速度來看，高層物(wù)業産品存在很大(dà)問題。
4、整個縣城高品質的帶庭院的洋房、大(dà)平層産品、複式産品或疊加别墅等産品沒有，
因這類産品的購買客群較少，對開(kāi)發商(shāng)的綜合開(kāi)發能力要求極高，
該類型物(wù)業目前存在市場空白(bái)，但有一(yī)定的市場空間和利潤實現可能。
二、市場在售主要物(wù)業戶型面積及價格表現
1、因購房客戶置業目的及功能方面的變化，過去(qù)幾年傳統兩房産品已明顯退出市場，
繼而以功能型100㎡左右小(xiǎo)三室（三房兩廳一(yī)廚兩衛+陽台）成爲市場剛需熱銷産品，
各項目該戶型段的産品去(qù)化速度明顯較好。
2、傳統的110㎡-130㎡左右的正常三房（三房兩廳一(yī)廚兩衛+陽台）爲市場主流供應産品，
主要表現爲客廳+2個卧室朝南(nán)的戶型客戶接受度明顯高于客廳+1個卧室朝南(nán)、
或客廳朝北(běi)或客廳居中(zhōng)南(nán)北(běi)爲卧室的戶型産品，
戶型存在明顯不足及劣勢的項目滞銷最爲嚴重。
3、市場在售的大(dà)戶型産品普遍銷售較慢(màn)，
特别是140㎡以上三房、150㎡以上四房滞銷現象明顯，去(qù)化速速十分(fēn)緩慢(màn)；
頂樓+1型180㎡以上複式戶型因面積大(dà)、頂層漏水等不利因素，銷售存在很大(dà)困難。
4、目前市場正常銷售均價在4500元/㎡左右；
因地段、産品類型差異等因素影響，單價在4300元/㎡左右時，客戶接受度顯著提高；
單價高于4700元/㎡時客戶抗性明顯增強；
市場價格差異很小(xiǎo)，客戶對單價十分(fēn)敏感，溢價空間小(xiǎo)。
單套總價在550000元左右時客戶接受度較好；450000元左右時明顯熱銷；
而單套價格高于650000元甚至更高時，銷售壓力明顯增大(dà)。
三、各項目主要配套及産品核心優勢表現
1、教育配套：各項目主要是借助項目較近距離(lí)的社會性幼兒園和小(xiǎo)學、
初中(zhōng)加分(fēn)；在社區自身配套上有個别項目自建有社區幼兒園，
但不論是已經經營的幼兒園還是将來待建的幼兒園，
都隻是停留在“社區幼兒園'這一(yī)概念上，
沒有自己特色或者說對業主有什麽真正的利好，都還十分(fēn)模糊。
2、室内供暖：目前主要兩種方式
（1）采用天然氣壁挂鍋爐自己供暖氣，部分(fēn)項目熱水管道開(kāi)發商(shāng)鋪設到位，
部分(fēn)項目讓客戶自己鋪設；（2）采用地源熱泵中(zhōng)央空調方式。
前者較爲普遍，客戶接受度較高；後者以此來提高項目品質，
但結果因爲成本增加售價提高，同時客戶的體(tǐ)驗性無法立即顯現和後期使用費(fèi)用較高，
效果反而不理想。
3、地下(xià)及地上車(chē)庫停車(chē)問題：大(dà)部分(fēn)新項目都建有地下(xià)部分(fēn)，采用嚴格的地下(xià)停車(chē)，
人車(chē)分(fēn)流模式，地下(xià)停車(chē)位在8-10萬一(yī)個；
地上車(chē)庫的售價在5000元/㎡左右，兼有儲物(wù)室功能，車(chē)庫停車(chē)接受度較高；
絕大(dà)部分(fēn)項目在電動汽車(chē)充電、電動摩托車(chē)、自行車(chē)停放(fàng)等方面幾乎還沒有考慮。
車(chē)位租售及後期車(chē)輛管理收費(fèi)等方面也存在空白(bái)，十分(fēn)模糊，說不清楚。
4、其它用材細節方面：在項目主要用材方面基本存于模糊化認識，
給客戶說法停留在“品牌”二字上，缺少“工(gōng)法展示”和讓客戶信以爲真的樣闆體(tǐ)驗，
連置業顧問自身都說不清楚，
如鋼筋混凝土用材、管道電纜用材、門窗玻璃、電梯等基礎建主要建築用材方面。
5、物(wù)業收費(fèi)及服務：物(wù)業收費(fèi)普遍在1元左右，
但幾乎隻是個收物(wù)業費(fèi)的公司，門衛、保安、保潔員(yuán)組成。
物(wù)業服務幾乎是空白(bái)，無從談起。
四、項目銷售及營銷推廣方面的專業表現
1、目前在售樓盤約14個，
在項目整體(tǐ)營銷方面做的比較專業的僅“缙頤禦璟上城”一(yī)個樓盤，
其在項目營銷展示、營銷體(tǐ)驗、銷售執行、渠道拓客、線上推廣、
廣告畫面表現方面都較爲專業；
有成熟專業的銷售團隊和專業的營銷策劃推廣公司服務。
其他項目基本停留在坐銷售模式，銷售執行不專業，整合推廣無從談起，
基本是坐等客戶上門，偶然下(xià)鄉派發單頁和做一(yī)些戶外(wài)牆體(tǐ)廣告宣傳。
專業的“五點一(yī)線”營銷體(tǐ)系無從建立。
2、各樓盤在銷售團隊專業講解和談客執行方面絕大(dà)部分(fēn)項目綜合表現很差，
基本停留在客戶進門就問“你要多大(dà)的…？”
簡單的與客戶一(yī)問一(yī)答式溝通，不能引導客戶，
挖掘客戶需求，做全面系統專業的講解，
對自己項目的理解認識處于一(yī)知(zhī)半解的狀态。
在廣告推廣和廣告畫面展示方面，大(dà)部分(fēn)項目表現十分(fēn)随意，
有的項目最基本的戶型圖都沒有色調統一(yī)、大(dà)小(xiǎo)一(yī)緻的印刷單頁，
臨時A4黑白(bái)打印普遍存在。
3、各項目線上整合推廣普遍欠缺，網絡營銷上明顯滞後，
通過最常用的“百度”搜索項目後，在網站上幾乎找不項目的基本信息、
銷售信息；大(dà)部分(fēn)項目也沒有項目官方微信訂閱号、微博、
專業網站等自媒體(tǐ)營銷手段。主要靠線下(xià)推廣，
偶然派發單頁、鄉鎮牆體(tǐ)廣告等方式獲客；
系統的日常營銷活動等更是無從談起。
五、市場存貨量統計及去(qù)化周期預估
1、洋縣房地産市場在售樓盤大(dà)約14個左右；
加之已經拍賣即将開(kāi)發的土約150畝（按照可建商(shāng)品房約250000㎡，約2000套估算）。
可以預見的是：洋縣在未來3年内，房地産市場供貨量可達9500套，
市場競争加劇，貨量嚴重供大(dà)于求。
2、洋縣房地産市場從2008年初步起步開(kāi)發，
經曆了2008年—2012年四年上升期；
2013年——2016四年滞銷期；
2017年——2020四年再一(yī)輪量價齊漲期。
2021年開(kāi)始明顯進入下(xià)滑周期……
目前，各項目平均月去(qù)化在15-20套左右，
年去(qù)化大(dà)部分(fēn)在200套以内；市場所有項目年去(qù)化在2000-2500套之間；
洋縣房地産市場整體(tǐ)去(qù)化周期在4-5年之間，市場形勢十分(fēn)嚴峻。
以上爲西安尚略房地産營銷策劃公司
對洋縣房地産市場調研後的主要市場結論，
僅代表公司策劃團隊對洋縣目前房地産市場的認識和判斷，
不作爲任何公司投資(zī)地産或個人購房置業的參考依據。
（調研日期：2021年9月）